Reforma Tributária: Holdings se livram de IBS/CBS em uso gratuito de imóveis

1. O contexto: Reforma tributária e holdings

A reforma tributária (LC 214/25) introduziu os novos tributos: IBS e CBS. Inicialmente, pela redação da LC 214/25, o uso gratuito de imóveis de propriedade de uma sociedade holding por seus sócios ou familiares, seria tributado pelo IBS e CBS, como "fornecimento não oneroso de bens" (art. 5 da LC 214/25).

2. Alteração introduzida pela LC 227/26 Leia também: Náutico planeja usar R$ 8 milhões da Arena para reforços visando acesso

A nova lei (LC 227/26) alterou substancialmente a redação do art. 5º da LC 214/25, considerando, para fins de tributação, não apenas a "gratuidade" do uso do imóvel, mas também, e cumulativamente, o equilíbrio de créditos, aplicando-se, como regra para a cobrança dos referidos tributos, o requisito da apropriação anterior de créditos de IBS/CBS pela sociedade adquirente do bem.

A norma será: "sem crédito, sem tributo".

Assim, nos casos em que a holding não se apropriou, anteriormente, de créditos de IBS/CBS, ao adquirir o imóvel, o uso gratuito desse bem pelos sócios não será tributado.

2.1. O critério da apropriação de créditos

Conforme a nova redação da LC 214/25, dada pela LC 227/26, contida no art 5, I, (a), a incidência do IBS/CBS sobre a cessão gratuita de imóveis agora é condicionada, de modo que só haverá a referida tributação nos seguintes casos: Mais de esporte

a) se a aquisição do imóvel cedido tiver gerado créditos tributários para a sociedade holding titular do bem; e

b) se o cessionário for, dentre outros, os sócios, acionistas, ou administradores da referida sociedade holding (conforme lista do art. 5, I, (a) da LC 214/25).

Desse modo, com a alteração promovida pela LC 227/26, não basta o imóvel ser utilizado pelos sócios, para fins de incidência de IBS/CBS, por força da contratação do comodato do referido bem entre a sociedade e seus sócios. Leia também: Fifa monitora surto de Ebola no Congo às vésperas da Copa de 2026

É preciso que a sociedade detentora da propriedade do imóvel tenha se creditado do IBS/CBS na aquisição de tal bem, para compensação dos tributos devidos, de modo a atender ao princípio da não cumulatividade plena.

Não há razão para a tributação do uso gratuito de bens, na medida em que, inexistindo, nesses casos, a possibilidade de apropriação de créditos de IBS e CBS, a operação estaria desvinculada de qualquer etapa anterior efetivamente tributada, rompendo a lógica do sistema de créditos e débitos que fundamenta o novo modelo.

O texto do art. 5 da LC n. 214/25, mesmo com a alteração promovida pela LC 227/26, ainda está confuso, mas, pelo menos, nas situações acima, pode ser verificado que não haverá a tributação do IBS/CBS:

Art. 5º O IBS e a CBS também incidem sobre as seguintes operações:

I - fornecimento não oneroso ou a valor inferior ao de mercado de bens e serviços: (Redação dada pela LC 227, de 2026)