FIIs de renda urbana ainda têm muito espaço para crescer, diz gestor do RBVA11

Os fundos imobiliários de renda urbana ainda devem desempenhar um papel importante na expansão da indústria de FIIs nos próximos anos, diz Alexandre Rodrigues, gestor do RBVA11, que enxerga no segmento um mercado menos concentrado, com maior diversidade de ativos e potencial para estratégias de crescimento e reciclagem de portfólio.

Na visão do executivo, ao contrário de segmentos como galpões logísticos, escritórios e shopping centers, o mercado de renda urbana oferece um universo muito maior de oportunidades para aquisição e gestão ativa de imóveis.

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Segundo Rodrigues, outro diferencial está na própria estrutura do mercado imobiliário. “O mercado de galpões e de escritórios é muito nichado, na mão de poucas famílias, poucos players e poucos fundos.”

Já o segmento de renda urbana, diz o gestor, permanece bastante pulverizado, criando espaço para novas aquisições e estratégias de geração de valor. “É um mercado ainda muito pouco profissionalizado. Tem muito mais oportunidades e, além disso, é um mercado muito maior.”

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Estratégia é montar um portfólio para as próximas décadas

Para Rodrigues, o crescimento do RBVA11 não passa apenas pelo aumento do patrimônio, mas pela construção de um portfólio capaz de permanecer relevante no longo prazo.

“Na nossa cabeça, estamos criando um portfólio para os próximos 20 ou 30 anos.”Segundo ele, as aquisições mais recentes seguiram exatamente essa lógica.

O gestor cita imóveis adquiridos na Avenida Rebouças, em Higienópolis, próximo ao Mackenzie, e o ativo da Portobello na Alameda Gabriel Monteiro da Silva.

“A gente foi criando um portfólio para ganhar diversificação e fincar bandeiras em ruas de varejo nas quais acreditamos que vão formar um portfólio de alta qualidade para os próximos anos.” Na avaliação de Rodrigues, essa estratégia permite ao fundo combinar geração de renda com valorização patrimonial ao longo do tempo.

Imóveis menores aumentam liquidez e facilitam reciclagem

Outro ponto que favorece os fundos de renda urbana, segundo o gestor, é o tamanho dos ativos. Mais de economia

Enquanto edifícios corporativos e grandes galpões frequentemente exigem investimentos de centenas de milhões de reais, imóveis urbanos costumam ter tíquetes menores, ampliando o universo de compradores.

“Esse é um segmento que nos permite comprar imóveis no atacado e vender no varejo.” Segundo Rodrigues, o RBVA11 adquire carteiras de ativos de investidores institucionais e, posteriormente, consegue vender imóveis individualmente para compradores locais.

“E normalmente conseguimos fazer isso com uma compressão de cap rate.” Na visão do gestor, essa dinâmica amplia as possibilidades de reciclagem do portfólio e de geração de ganho de capital para os cotistas. Leia também: Private equity da América Latina gera valor mais rápido, mas tropeça em IA

Fundo encontra compradores em diferentes cenários de mercado

Rodrigues afirma que a liquidez dos imóveis urbanos permanece elevada mesmo em ambientes de juros altos. “O interessante é que imóveis entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões sempre encontram compradores.”

Segundo ele, o RBVA11 já vendeu aproximadamente R$ 300 milhões em ativos em diferentes momentos do ciclo econômico. “Vendemos imóvel com juros a 2%, vendemos imóvel com juros a 15%, durante a pandemia, em todas as condições adversas possíveis.”

Para o gestor, isso acontece porque cada imóvel pode gerar valor de maneiras diferentes para diferentes compradores. “Encontrando o cliente certo, você consegue trabalhar esse imóvel.”

Conforme relata Rodrigues, existem investidores especializados em determinadas ruas ou regiões que aceitam pagar mais por um ativo para fortalecer sua posição naquele mercado. “Ele consegue extrair um valor que eu não consigo. Então ótimo. É um negócio bom para os dois lados e nós conseguimos reciclar o portfólio.”

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