Alta dos aluguéis faz brilhar paixão nacional por tijolo

Já virou piada, ou meme, a geração Z reclamar que nasceu na época em que ficou impossível ter o próprio imóvel. Preços elevados, juros proibitivos e mudanças no estilo de vida afastaram o antigo "sonho da casa própria".

Pelos dados do IBGE, a parcela dos domicílios alugados passou de 18,3%, em 2016, para 23,8%, em 2025. No mesmo período, a proporção de casas próprias já quitadas caiu de 66,8% para 60,2%. Não à toa, o aluguel tem impacto importante na inflação nacional. Em junho, o item aluguel residencial avançou 0,45% no IPCA. Em 12 meses, a alta chega a 5%.

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A diferença entre o aumento dos aluguéis e o aumento do metro quadrado dos imóveis à venda, entretanto, é o que realmente tem chamado minha atenção.

Os dados de junho do FipeZap mostram que enquanto o preço dos imóveis residenciais subiu 5,59% em 12 meses, o valor pedido para locação avançou 9%. Com essa diferença, a rentabilidade bruta do aluguel chegou a 0,51% ao mês (ou 6,13% ao ano) nos últimos três meses, o maior nível desde 2011. Leia também: Calendário econômico semanal: juros nos EUA e dados de trabalho no Brasil

Para as famílias que vivem de aluguel, é menos dinheiro disponível para alimentação, transporte, educação e lazer. Para os proprietários, melhora a renda gerada pelo patrimônio.

Essa segunda perspectiva é relevante para os investidores brasileiros, que veem o imóvel de uma forma quase afetiva na formação da riqueza. Comprar para alugar ficou melhor do que já era, mas o próprio relatório observa que os 6,13% anuais ainda estão bastante abaixo da rentabilidade projetada para aplicações financeiras conservadoras.

Mesmo assim, os números aumentam o apelo para quem já planejava comprar um imóvel como investimento. O risco é transformar essa preferência cultural em concentração desnecessária (às vezes, até preocupante) do patrimônio.

Os "gurus" do mercado financeiro podem detestar a "cultura do tijolo", mas, melhor do que tentar brigar com ela, é encontrar bons caminhos para acomodá-la em uma carteira diversificada e com boas oportunidades, para além do óbvio. Mais de economia

Uma saída é olhar menos para a expectativa de valorização e mais para o desconto obtido na compra. É aí que entram os imóveis de leilão, os retomados por bancos. Os juros altos aumentam a inadimplência, ampliam o estoque de propriedades retomadas e reduzem o número de compradores capazes de financiar uma aquisição.

Muitas vezes, o desconto na entrada pode compensar mais os riscos do que simplesmente apostar que o aluguel continuará subindo. Inclusive, o preço do aluguel independe do valor pelo qual o imóvel foi arrematado. Um imóvel avaliado em R$ 500 mil poderá ser alugado por cerca de R$ 2.500, mesmo que tenha sido comprado com um desconto de 40%. Leia também: Aliado de Keiko Fujimori é eleito presidente do Senado no Peru

Mas leilão não é sinônimo de dinheiro fácil. O imóvel pode estar ocupado, exigir reforma, acumular custos de condomínio e impostos ou depender de disputa judicial. A conta correta não é comparar o lance com o preço anunciado no bairro, mas somar comissão, documentação, regularização e o tempo em que o capital ficará parado.

Outra forma de reduzir a concentração e continuar aplicando em imóveis está nos fundos imobiliários (FIIs), que permitem distribuir o dinheiro entre imóveis, regiões e inquilinos diferentes, com maior liquidez.

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